Behoud van vermogen is voor velen belangrijker geworden dan hoge rendementen. In de zoektocht naar veiligheid en rendement hebben beleggers zich niet alleen gewend tot goud en obligaties, maar vinden ook andere tastbaarheden als vastgoed gretig aftrek. Een deel van de korte termijn aantrekkingskracht laat zich ongetwijfeld verklaren door het relatief hoge dividend.
De koersen van veel vastgoedaandelen zijn sinds de zomer fors gestegen en die koerswinsten lijken weer nieuw geld aan te trekken. Maar: resultaten uit het verleden… Voor beleggers is het meer van belang de lange termijn vooruitzichten in de gaten te houden. Wanneer we die in ogenschouw nemen is op de huidige koersniveaus investeren in beursgenoteerd vastgoed volgens mij minder aantrekkelijk dan het op het eerste gezicht wellicht lijkt.
Vastgoed
Laat ik beginnen met vastgoed als aparte beleggingscategorie. Vanwege de lage correlatie met andere beleggingscategorieën wordt vaak aangeraden vastgoed aan een beleggingsportefeuille toe te voegen. Daarbij wordt voor het gemak voorbij gegaan aan het gegeven dat de meesten van ons zelf huizenbezitter zijn, waardoor vastgoed binnen de vermogensopbouw al ruimschoots vertegenwoordigd is. En in tijden van stress loopt de correlatie op, dat hebben we allemaal kunnen zien en ervaren.
Beleggen in vastgoed mag dan wel zo veilig lijken omdat ‘stenen’ aan te raken zijn, maar het is net als andere beleggingscategorieën niet zonder risico. Dat geldt zowel voor beursgenoteerd vastgoed als voor andere vastgoedproposities. Bij deze categorie beleggingen loopt u bijvoorbeeld het risico van verandering in wet- en regelgeving, leegstand waardoor de huuropbrengsten dalen en verandering in de stand van de economie. Vooral die laatste twee factoren hebben ervoor gezorgd dat vooral voor een aantal vastgoed CV’s de vooruitzichten minder rooskleurig zijn geworden.
Opletten
Hoe veilig en waardevast is vastgoed nu blijkt dat een aantal CV’s en kleinere beleggingsfondsen zo scherp gefinancierd is dat mede door het wegvallen van huurinkomsten en hoge kosten, de dividendbetalingen zijn stopgezet? Of, nog kwalijker, nu het voor de deelnemers niet mogelijk hun belang van de hand te doen om het oorspronkelijk gefourneerde geld binnen afzienbare tijd op de rekening teruggestort te krijgen? Een aantal fondsen zit op slot. We kunnen regelmatig lezen dat aan participanten wordt gevraagd een additionele storting te doen.
Belangrijk is bij investeren dus niet alleen of er een verkoper, maar vooral of er een huurder is en blijft, waardoor de continuïteit van de inkomsten gewaarborgd is. Hiervoor is niet alleen de locatie van een pand bepalend, maar ook de huurprijs. Bij het doorzetten van economisch herstel is onder invloed van inflatie de kans op een stijging van zowel huur als waarde reëel, waardoor vastgoed in dergelijke marktomstandigheden alleen al als bescherming tegen inflatie een aantrekkelijke beleggingscategorie is.
Maar, juist omdat de mate van economisch herstel nog onzeker is, is het verstandig te kijken naar de samenstelling van het financieringsniveau, de lengte van de rentefixatie, de inflatie en de kapitalisatiegraad alvorens tot een investeringsbeslissing over te gaan. Daarnaast moet ook zorgvuldig bekeken worden in wat voor soort vastgoed en in welke markten de desbetreffende fondsbeheerder actief is, aangezien er grote regionale verschillen zijn op de internationale vastgoedmarkt en er bijvoorbeeld ook onderscheid is tussen kantoren en winkelruimtes, om het nog maar niet te hebben over locaties.
Forse onderwaardering
En natuurlijk is het bij beursgenoteerd vastgoed belangrijk om de beurskoers af te zetten tegen de intrinsieke waarde van het fonds. Nog maar een paar maanden geleden was er sprake van een forse onderwaardering. Door de grote toevloed van geld zijn de koersen fors opgelopen en de aanvangsrendementen gedaald. De komende periode zullen voor vastgoedbeleggers de marktomstandigheden door de terughoudendheid van banken wat betreft financiering en de aanhoudende voorzichtige opstelling van huurders uitdagend blijven.
Op mijn kooplijstje komen niet beursgenoteerde belangen sowieso nooit voor, dus het spreekt voor zich dat ik die op vastgoedgebied ook links laat liggen. Maar ook beursgenoteerd vastgoed laat ik op de huidige waarderingen voor wat het is. Liever wacht ik op een koerscorrectie. Hoe veilig ‘stenen’ voor velen vaak lijken, het opwaarts potentieel lijkt me gezien de bescheiden verwachte groei in kasstroom, na de koersstijgingen van de afgelopen tijd, gering.
Bron: belegger.nl
Geen opmerkingen:
Een reactie posten