Beleggen in grond mag een rijke historie hebben, het doel van beleggers is wel veranderd. Tegenwoordig gaan beleggers voor een 'snelle' waardestijging.
Een groeiend aantal Nederlanders koopt percelen landbouwgrond in de hoop na enkele jaren een grote klapper te maken als de gemeente de grond als bouwlocatie aanmerkt. Lucratief, maar het grote aantal onzekerheden heeft wel de aandacht van de AFM getrokken.
Geef Anthony Pieters tien minuten en je bent snel om. De initiatiefnemer van grondbeleggingen (onder meer Grondgedachte en Investerra) houdt een verhaal met een ijzeren logica, op de overtuiging dat grond in Nederland schaars is. "En met de cijfers over de bevolkingsgroei - die ik nog nooit naar beneden bijgesteld heb zien worden - zal grond alleen maar schaarser te worden."
Inflatie
Steeds meer mensen investeren in grond. "Grond is tastbaar, geen gebakken lucht, kan niet 'failliet' gaan en kan niet worden ontvreemd. Zelfs mismanagement kan grond niet echt in waarde doen dalen. Daarbij komt dat het een goede bescherming is tegen inflatie", aldus Pieters. Bij grondbeleggen kom je veelal de structuur tegen dat een aanbieder agrarische grond koopt, opdeelt en de percelen met opslag doorverkoopt aan beleggers. De grond zal volgens Pieters geleidelijk in waarde stijgen, in ieder geval de inflatie bijhouden. Maar de echte winst wordt gemaakt als de gemeente de grond daadwerkelijk als bouwgrond aanmerkt. Beleggers krijgen dan een hoge prijs van een projectontwikkelaar. Gebeurt dat niet, maken beleggers waarschijnlijk verlies. De opslag die aanbieders hanteren bij doorverkoop aan beleggers, is namelijk fors. De beleggers betalen onder meer voor onderzoekskosten, bodemonderzoek, verkavelingskosten, verkoopkosten, maar ook voor de winstopslag.
Bij uiteindelijke verkoop delen veel aanbieders ook nog eens in de verkoopwinst.
De meerwaarde die Pieters en andere aanbieders claimen te hebben is dat ze in staat zijn die gronden te kopen, die in de toekomst potentieel als bouwgrond kunnen worden aangemerkt. Een belangrijke vraag die je daarbij als belegger zou moeten stellen is hoe hoog de opslag is. Pieters: "En dan vertel ik dat ook gewoon." Als een aanbieder dit niet wil vertellen, is de koopprijs die hij heeft betaald volgens Pieters te achterhalen bij het Kadaster. Beleggers zouden zich echter beter kunnen afvragen of ze wel in zee willen gaan met een 'zwijgende' aanbieder.
Veel hangt af van het bestemmingsplan van de gemeente. "Gemeentelijke besluitvorming over toekomstige woningbouwlocaties zonder dat deze is vastgelegd in een bestemmingsplan, geeft geen enkel recht op ontwikkeling", vertelt Rob de Boer van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. "Een bestemmingswijziging kan vanaf het allereerste idee tot de feitelijke wijziging van het planologische regime soms tot wel 20 jaar duren." Beleggers moeten dus over geduld en over een goed gevoel voor risico's beschikken. Daarbij komt dat beleggers aan de gemeente een zware concurrent kunnen hebben, omdat ook gemeenten zelf op de grondmarkt als koper actief zijn.
Speculeren
Volgens De Boer wordt de waarde van de grond mede bepaald door de geruchten en plannen eromheen. Het blijft daarmee een gok. "Daarom zou ik het dan ook liever speculeren dan beleggen noemen."
Ook Theodor Kockelkoren, bestuurslid van de AFM, spreekt van speculeren. Beleggers krijgen volgens hem nauwelijks onderbouwing van het rendement. "Alles hangt af van de kans dat agrarische grond echt als bouwgrond wordt aangemerkt." Kockelkoren geeft daarbij de waarschuwing dat gezien de lange looptijd ook tussentijdse verkoop een probleem kan vormen. Je moet maar net tegen een goede prijs een koper kunnen vinden. "Stap hier alleen in op basis van een goed onafhankelijk advies. Of als je zelf de omgeving zo goed kent dat je zelf een inschatting kunt maken."
Pieters nuanceert het belang van een bestemmingsplan. Soms sluipt er volgens hem namelijk ook een bepaalde verwachtingswaarde in een perceel zonder een wijziging van bestemming. Pieters geeft echter toe dat een waardestijging geen zekerheid, maar hooguit een beredeneerde inschatting is. "Wij beloven beleggers dat ook niet. Juist daarom is het belangrijk je percelen over meerdere locaties te spreiden."
Doe het zelf
Tot slot kunnen beleggers op meer manieren in grond beleggen. Iedereen kan zelf een kavel kopen, al wordt een portefeuille van gespreide percelen als eenling wel lastig. Ook is het mogelijk te beleggen in beursgenoteerde projectontwikkelaars en bouwbedrijven; ook zij kopen agrarische grond in de hoop dat er later bebouwing plaatsvindt.
Bron: telegraaf
donderdag 23 december 2010
vrijdag 10 december 2010
Goede fondsen bestaan niet
Of : waarom er op de bodem van de valkuil nog altijd beleggers liggen die niet begrijpen dat zij zich bezighouden met het verleden te voorspellen
Wat ziet de belegger het liefst van een beleggingsfonds? Heel simpel: dat het de index verslaat; en graag ieder jaar opnieuw. Een misstapje zo nu en dan wordt vergeven, maar over de lange termijn bezien dient een fonds tot outperformance in staat te zijn.
Bij het selecteren van de juiste beleggingsfondsen gaapt er echter een statistische valkuil, die goed zichtbaar is voor wie hem heeft leren zien, maar waar toch nog tal van beleggers in vallen.
Wanneer u van mening bent dat de volgende aanpak de juiste is, moet ik u tot mijn spijt mededelen dat ook u onder in de kuil ligt.
U kiest een universum. U wilt bijvoorbeeld beleggen in een grondstoffenbeleggingsfonds. U raadpleegt een databank (die van Morningstar bijvoorbeeld), met daarin alle grondstoffenfondsen keurig geordend naar rendement over, laten we zeggen, de laatste vijf jaar.
U redeneert als volgt: fonds X staat bovenaan, wat wil zeggen dat het over de afgelopen vijf jaar het hoogste rendement heeft bereikt. Maar u kijkt nog beter en verder en constateert dat fonds X ook over de laatste drie jaar en over het laatste jaar tot de beste behoort. Dat moet wel betekenen dat hier een bekwame beheerder aan het werk is. Akkoord: hij kan het geluk aan zijn zijde hebben gehad, maar vijf jaar is geen al te korte periode. Al die andere fondsen verslaan alléén door geluk, lijkt niet erg waarschijnlijk. U stopt uw centen in fonds X.
U ligt nu onderin de valkuil.
Welke denkfout hebt u namelijk gemaakt? U redeneert met kennis ACHTERAF. U weet namelijk al wat al die rendementen van al die fondsen zijn. U kijkt uitsluitend terug. Het zou niemand mogen verbazen dat wanneer 1300 mensen gevraagd wordt vier keer achter elkaar een dobbelsteen te gooien, ACHTERAF blijkt dat een van die 1300 mensen vier keer een zes heeft gegooid. Zegt u ook in dat geval: wat een geweldige dobbelsteengooier is dat: vier keer op rij de allerhoogste score!? Nee, u beseft dat het zuiver toeval is.
Het zou pas iets bijzonders zijn geweest wanneer u VOORAF een van die 1300 mensen had weten aan te wijzen en hem had verteld: ik zie aan u dat u in staat bent om zometeen vier maal op rij een zes te gooien. Als die voorspelling vervolgens was uitgekomen, had u een sterk argument in handen gehad om ons ervan te overtuigen dat u helderziend bent (want dobbelstenen gooien blijft een kwestie van geluk, natuurlijk).
Terug naar de beleggingsfondsen. Wie zijn universum maar groot genoeg kiest, zal altijd opmerkelijke prestaties kunnen waarnemen. Vier jaar op rij een outperformance van meer dan 6%! ACHTERAF! Bent u ook in staat om te voorspéllen welk beleggingsfonds de komende jaren zal outperformen?
Wanneer u het vanzelfsprekend vindt dat de huidige nummer één uw keus moet zijn, ziet u wel heel veel verschil tussen een fondsbeheerder en een man met een dobbelsteen. Of kiest u hem bij gebrek aan een betere methode?
De moraal van dit verhaal: We mogen er rustig van uitgaan dat er goede en minder goede fondsbeheerders bestaan. Dat de invloed van zo'n beheerder op de prestaties van zijn fonds door veel beleggers wordt overschat, is echter een nog veel grotere zekerheid.
Bron: beleggersbelangen.nl
Wat ziet de belegger het liefst van een beleggingsfonds? Heel simpel: dat het de index verslaat; en graag ieder jaar opnieuw. Een misstapje zo nu en dan wordt vergeven, maar over de lange termijn bezien dient een fonds tot outperformance in staat te zijn.
Bij het selecteren van de juiste beleggingsfondsen gaapt er echter een statistische valkuil, die goed zichtbaar is voor wie hem heeft leren zien, maar waar toch nog tal van beleggers in vallen.
Wanneer u van mening bent dat de volgende aanpak de juiste is, moet ik u tot mijn spijt mededelen dat ook u onder in de kuil ligt.
U kiest een universum. U wilt bijvoorbeeld beleggen in een grondstoffenbeleggingsfonds. U raadpleegt een databank (die van Morningstar bijvoorbeeld), met daarin alle grondstoffenfondsen keurig geordend naar rendement over, laten we zeggen, de laatste vijf jaar.
U redeneert als volgt: fonds X staat bovenaan, wat wil zeggen dat het over de afgelopen vijf jaar het hoogste rendement heeft bereikt. Maar u kijkt nog beter en verder en constateert dat fonds X ook over de laatste drie jaar en over het laatste jaar tot de beste behoort. Dat moet wel betekenen dat hier een bekwame beheerder aan het werk is. Akkoord: hij kan het geluk aan zijn zijde hebben gehad, maar vijf jaar is geen al te korte periode. Al die andere fondsen verslaan alléén door geluk, lijkt niet erg waarschijnlijk. U stopt uw centen in fonds X.
U ligt nu onderin de valkuil.
Welke denkfout hebt u namelijk gemaakt? U redeneert met kennis ACHTERAF. U weet namelijk al wat al die rendementen van al die fondsen zijn. U kijkt uitsluitend terug. Het zou niemand mogen verbazen dat wanneer 1300 mensen gevraagd wordt vier keer achter elkaar een dobbelsteen te gooien, ACHTERAF blijkt dat een van die 1300 mensen vier keer een zes heeft gegooid. Zegt u ook in dat geval: wat een geweldige dobbelsteengooier is dat: vier keer op rij de allerhoogste score!? Nee, u beseft dat het zuiver toeval is.
Het zou pas iets bijzonders zijn geweest wanneer u VOORAF een van die 1300 mensen had weten aan te wijzen en hem had verteld: ik zie aan u dat u in staat bent om zometeen vier maal op rij een zes te gooien. Als die voorspelling vervolgens was uitgekomen, had u een sterk argument in handen gehad om ons ervan te overtuigen dat u helderziend bent (want dobbelstenen gooien blijft een kwestie van geluk, natuurlijk).
Terug naar de beleggingsfondsen. Wie zijn universum maar groot genoeg kiest, zal altijd opmerkelijke prestaties kunnen waarnemen. Vier jaar op rij een outperformance van meer dan 6%! ACHTERAF! Bent u ook in staat om te voorspéllen welk beleggingsfonds de komende jaren zal outperformen?
Wanneer u het vanzelfsprekend vindt dat de huidige nummer één uw keus moet zijn, ziet u wel heel veel verschil tussen een fondsbeheerder en een man met een dobbelsteen. Of kiest u hem bij gebrek aan een betere methode?
De moraal van dit verhaal: We mogen er rustig van uitgaan dat er goede en minder goede fondsbeheerders bestaan. Dat de invloed van zo'n beheerder op de prestaties van zijn fonds door veel beleggers wordt overschat, is echter een nog veel grotere zekerheid.
Bron: beleggersbelangen.nl
Abonneren op:
Posts (Atom)